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2004年不動産市場の予測
 
大阪市商業地の地価
2004年は、新規の大型オフィスビルの相次いでの完成に伴い「大阪2004年問題」が懸念される。
大阪市全体では、2003年9月で対前年同月比(2002年9月)で保証金は△4.8%、賃料は△2.9%下落した。空室率は2003年9月現在10.6%と、対前年同月比より0.4ポイント拡大した。但し賃料・保証金の下落幅は小さくなりつつある。


(「一.大阪市商業地の土地価格と事務所賃料の変動分析」参照)
 
住宅地の地価
関西の住宅地は需要集中地域と需要離れ地域の二極分化が顕著になり、地価が安定する住宅地と下落が続行する住宅地が明確になっていたが、2003年後半から地価下落に歯止めがかかりつつある。

(「二.堺市の住宅地の地価と理論地価」参照)
 
住宅賃料
賃貸市場においても住宅地と同様「二極分化」が顕著で、賃料横ばい、反転上昇地域と下落地域が表れてきた。2004年もこの傾向が続行するものと思料される。特に単身者・小家族向け賃料は賃料下落率が収束しており横ばい基調になっている地域が増加傾向にある。
また需要では「老後の生活」を考える際、賃貸住宅を選択する割合が増加しており、防災、防犯性にも関心が高くなっている。賃貸住宅もハードよりソフトが求められる時代になっている。

(「三.住宅賃料の将来動向の予測」参照)
 
分譲マンション価格
可処分所得の伸び率から求めた理論価格と近畿圏マンション価格との比較では、両価格は近似しているが、可処分所得の下落続行により乖離幅が△4%と拡大した。
2003年の近畿圏の新築マンション市場は、94年以降拡大傾向にあった平均専有面積は前年より1.3m2小さくなった。平均単価は対前年比△0.5%下落、総額は専有面積が小さくなったこともあって△2.2%下落した。契約率は前年の70.8%から71.2%にやや回復した。
2004年のマンション価格の全体傾向としては弱含みにあるが、地域の「二極分化」の中でもピンポイント立地選好型になり、当該立地では価格の横ばい、やや強含みの動きになるが、専有面積の小型化が進み総額調整による価格下落が目立ってくるものと予測した。

(「四.マンション市場の予測」参照)
 
 
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