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2014年不動産市場の予測
 
消費税増税後の不動産需要について

 消費税増税後は新設住宅着工戸数の減少、不動産取引の減少等の反動減が予測されるが、増税以外の以下の要因が反動減を惹起することが予測される。

ポイント1 建築費の上昇

 平成25年以降、建設資材・労賃等の上昇により、建築費が上昇している。
 建築費の上昇は不動産価格を上昇させるが、需要が価格上昇に追いつけない懸念があること。

ポイント2 需要の所得環境の改善の遅れ

 特に関西は、景気を牽引する企業が少ないため、需要の所得環境の改善が遅れている。

ポイント3 住宅需要層が低年収層にシフト

 「フラット35利用者調査」では、利用者の世帯年収「400万円未満」の割合が増加傾向にある。

ポイント4 住宅取得年齢層の50歳・60歳台の増加

 上記調査では、「30歳未満」と「50歳台」「60歳台」の住宅取得が増加しており、「新築」指向である。都心立地指向であることから、不動産価格上昇についていけるかどうかが問題となる。

ポイント5 新築住宅賃料の動きは地価ほど上昇していない

 賃料の上昇は見込めず、建築費のコストアップにより、貸家経営収支は悪化する。

ポイント6 投資用分譲マンションは増加する

 不動産投資の層は厚いことと、地価、建築費コストが上昇しても単身者向け賃貸マンションであれば、占有面積を小振りにして賃料単価を高くすることが可能であることから、ディベロッパーも投資用分譲マンションの供給にシフトする。

ポイント7 住宅需要を支えていた団塊ジュニア世代の需要が先細ること

 人口ボリュームの多い団塊ジュニア世代が40歳台に入り、住宅取得層は30歳台が中心となっていくが、人口ボリュームは急速に減少することから、住宅需要そのものの減少が始まる。

 
大阪市商業地の地価

 大阪市内の商業地は、2013年9月発表による大阪府地価調査結果では、大阪市北区が+6.4%、福島区が+5.3%、天王寺区が+5.0%、西区+3.9%の上昇となった。
 上昇率ベスト5は、北区中之島5丁目(+10.6%)、北区西天満6丁目(+10.1%)、北区同心2丁目(+9.8%)、福島区福島3丁目(+9.8%)、北区野崎町(+8.4)で、マンション需要が旺盛な地域が多い。2013年に入り、大阪市オフィス市場では、入居率が徐々に上昇し始めている。企業の移転理由としては、老朽化したビルからの移転、オフィスの統合・集約が主であり、新築ビル・築浅ビルの空室が改善傾向にある。
 空室率の改善が好感して、募集賃料も下落率が縮小しているが、コスト重視の移転需要が多いため、成約賃料の下落は続行している。
 オフィスビル需要は、梅田地区に集中している。淀屋橋・本町地区では、地区内移転の動きは見られるが、新大阪地区は、大阪中心オフィス市場の賃料下落により、地区外移転の動きが続行している。
 供給サイドでは、地価上昇期待の個人、年金基金が不動産投資信託(REIT)に流れ、2013年ではREITによる取得額が1〜10月で1兆8,475億円で、内訳をみると、オフィスビルに対する大型投資も増加傾向にある。また、昨年後半からは海外ファンドの取引も増加している。
 2014年の大阪オフィス市場は、新規の大型オフィス供給が見当たらないことから比較的、賃料・入居率は安定していくものと予測した。

 
住宅地の地価

 2013年では、地価上昇地点、地価横ばい地点の増加は持続しており、地価上昇地点では、よりその上昇率を強めている傾向がある。
 しかしながら、2013年10月以降、住宅取引市場では、やや変化が表われている。新築建売住宅市場、中古戸建市場は、売主の強気の価格設定では成約できず、売出価格から値引きして契約が成立している。中古マンションは、中古戸建に比較すると、比較的取引は堅調であるが、水回り等のリフォームが必要な物件は市場滞留率が長い。
 2014年は、前半は4月の消費税導入により、反動減による住宅市場の低迷が予測される。理由としては、以下のとおり。
 @ 近畿では、勤労者所得の改善が遅れていることと、住宅需要を支えていた団塊ジュニア層の需要が終了し、住宅取得層が30歳台の新規 取得層と50歳台以上の住み替え層が中心となってくるため、世帯収入も低下してくること。
 A 建築費の高騰による不動産価格の上昇が予測されること。
 B 利便性に優れる立地に対する需要は根強いものの、所得環境から総額(予算)に妥協がないこと。このため、2014年夏から秋にかけては、高値仕入していたディベロッパーの損切による不動産供給増により、地価上昇地点では、その上昇率にストップがかかり、横ばい地点では地価下落に反転していく地域が表われると予測される。
 但し、日本経済が持続的に成長していくならば、住宅市場の反動減は一時的な落ち込みとなり、後半からは回復していくものと思料される。

 
住宅賃料

 1.新築住宅賃料は建築費アップを反映して上昇するが、需要離れがおこるため、上昇した後、下落する。
 2.相続税対策により、賃貸住宅戸数が増加したため、空家数も増加する。
 3.建築費の高騰により、コストは上昇するが、家賃に転化すると入居者離れをおこすため、占有面積を小振り化して総額家賃をおさえていく。
 4.都心立地の「1ルーム」の投資向けマンションについては、需要が厚いため「1ルーム」の供給が増加する。
 5.賃貸マンション1棟売りの収益物件は、2012年から2013年にかけて、投資家の目線の表面利回りが10%から8%に下落したが、築15年を超える賃貸マンションについては、依然として10%以上の表面利回りとなっており、物件の二極化が進む。

 
分譲マンション価格

 2012年以降、消費税増税前の駆け込み需要を期待してマンション業界では着工時期を速め、供給量が増加した。
 近畿圏新築マンションン初月契約率は平成24年3月以降70%以上で、平成25年7月では過去最高の87.0%をつけるなど、売行は絶好調である。平均価格は平成25年に入って上昇し、残戸数も減少し、新築の契約率も上昇という好調振りである。
 三都市比較では、京都市と大阪市は、専有面積1u当りの単価も総額も上昇となっているのに対し、神戸市は、単価・総額は下落している。また、供給戸数も伸びていない。神戸市は70%台にはあるものの、他の2市に比し、やや低調である。2013年10月の契約率が大阪市79.3%、神戸市86.3%、京都市86.3%で、京都市は面積が小振化しているにもかかわらず、単価も総額も上昇している。契約率は3都市の中でトップである。マンション需要のニーズは「駅近・低価格」のひとことに集約されるが、近年資産格差が拡大し、ニーズは多様化している。 そのため、最大公約数の「低価格」をターゲットにするか、ニッチな需要をターゲットとし、高付加価値型マンションを供給するか、ディベロッパーの戦略が分かれ、高額商品も供給された。
 2013年の好調振りが継続すれば、何よりであるが、懸念事項が3つある。
 @ 平成25年は消費税増税前の駆け込み需要があったが、今年はその反動による減少が予測されること。
 A 建築費が高騰していることから、分譲マンションの価格が上昇することが考えられること。
 B マンション購入者の世帯年収は低下傾向が続いており、分譲マンション価格の上昇の需要がついていけないことが考えられること。
 特に不動産需要については、30歳代・40歳代が減少し、20歳代・50歳以上の割合が増加し、需要年齢層に変化が表れており、購入者の予算は低下している。また、2013年冬の関西企業のボーナス支給額は対前年より約47,000円減少する等、所得環境も好転していない。
 従って、エンドユーザー向けマンション市場は2014年の前半は価格が上昇して、契約率が低下することが予測される。
 一方、アベノミクスの効果もあってか、株式市場が活況を呈すると、投資用マンションの需要も活発化しており、不動産投資サイト「楽待」の会員(不動産投資家)意識調査では、約7割が会社を早期リタイアして投資専業を考えているなど投資熱は高まっていることから、2014年は、投資向けシングルマンション市場は供給が増加していくものと予測した。

 
 
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