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2006年不動産市場の予測
 
動き出した地価
平成12年6月1日から平成17年10月末日間で大阪市に届出のあった大規模小売店舗の店舗面積は総計437,390u、この内中心区(北区・福島区・中央区・西区・天王寺区・浪速区・阿倍野区)の店舗面積は64%を占めており、大阪市では中心区に店舗出店が集中している。
この背景として中心区での定住人口、世帯数増加が挙げられる。

(「一.「都心に集中する大規模小売店舗」参照)
 
大阪市商業地の地価
2006年は、大阪市商業地は全般的に底打ちし上昇局面に入る。オフィスビル跡地にマンションが進出していることから、マンション用地との競合によりオフィス供給が需要に対してタイトになり、一部オフィス賃料が上昇する地域が出ることが予想される。
大阪市全体では、2005年9月で対前年同月比(2004年9月)で保証金は△4.3%、賃料は△2.6%下落した。但し空室率は2005年9月現在8.3%と対前年同月比より1.6ポイント縮小した。

(「二.大阪市商業地の土地価格と事務所賃料の変動分析」参照)
 
住宅地の地価
堺市をモデルにしたGDPの変動を乗じた理論地価と実勢価格は接近している。
住宅地の地価は人口増加地域の快速・急行停車駅勢圏では上昇、その他の地域も底打ちに入っていくものと予測した。
その背景としては
 (1)低金利が続行していること。
 (2)金利上昇気配があること。
 (3)近畿圏内の経済は原油価格の高騰や中国、海外経済の動向等懸念材料はあるものの
    緩やかに回復し、雇用状況も改善されていること。
 (4)団塊ジュニア世代が持家取得年齢層に達しており需要量が多いことが挙げられる。

(「三.堺市の住宅地の地価と理論地価」参照)
 
住宅賃料
南大阪を除き大阪市、北大阪、阪神間では新築支払賃料は安定的に推移している。
ファミリータイプは激減し供給の主流は「1K−1LDK」であるが、このタイプの中でも占有面積25u前後の「1K」タイプはレジデンシャルファンドによる大量供給が顕著である。
また分譲マンションでも投資向けシングルタイプの供給量が増加しており「1K」タイプの市場は供給過多に動くものと予測した。

(四.住宅賃料の将来動向の予測」参照)
 
分譲マンション価格
可処分所得の伸び率から求めた理論価格と近畿圏マンション価格との比較では、マンション価格の上昇により両価格は近似している。
2005年の近畿圏の新築マンション市場は、94年以降拡大傾向にあった平均専有面積は2002年(平成14年)の78.18uでピークになり2005年では74uまで狭くなっている。平均単価は2002年の41.4万円/uを底に上昇し始め2005年(平成17年1月〜10月)は42.4万円/uである。
2006年のマンション市場の傾向としては、都心に分譲マンションの供給が集中する傾向は変わらず、用地取得費が上昇していることからも、専有面積の小振化が進み分譲単価は上昇していくものと予測した。

(「五.マンション市場の予測」参照)
 
 
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